夜不安枕、鬼影幢幢～天啊！我買到凶宅了！

夜不安枕、鬼影幢幢～天啊！我買到凶宅了！

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更新日期:2007-12-03 資料來源： 窩雜誌

撰文者/ 黃坤鍵律師

前情概要：
小今是大學畢業的社會新鮮人，長期租屋在公司附近，在工作了兩三年之後，存了一點錢，心想付房租不如買個房子來付房貸來的划算，反正現在銀行利息的利率不高，於是就聽從一些朋友的建議開始物色一些離公司不遠、總價不會太高的房子，準備擁有自己的第一間房子。
而在仲介公司的幫忙下，小今對一間離公司只要兩站捷運站，而且周邊生活機能也都不錯的一間小公寓非常喜愛，而且總價只要新台幣900萬，雖然跟周邊行情差不多而沒有比較便宜，但算一算自備款只要150萬，而一個月的銀行利息也才兩萬多元，於是小今在向家裡借了八十萬湊足頭期款之後，就跟屋主黃先生簽約購買，而屋主不但給小今45天的貸款準備時間，還很熱心的協助小今推薦一些貸款成數比較高的銀行。就這樣，小今終於順利貸得新台幣800萬過戶成為屋主，並立即搬家入住新房。
但是在搬進去不久之後，小今總覺得晚上睡覺時時常有奇怪的聲響，而且總是心神不寧的，某日隔壁的林太太見到小今，才跟小今說這個房子上半年才發生租客在房子裡面上吊自殺的慘劇，小今這時才驚覺，生平第一次買房子，居然就買到了凶宅！小今聽聞後急忙搬出該處，但是銀行的貸款每個月還是要繳納，小今該如何是好？

法律解析：一、依我國現行民法第354條之規定，房屋買賣的出賣人對其出賣予他人之房屋，必須擔保該屋沒有法律上所謂之瑕疵，此即一般所稱賣方需負之『物之瑕疵擔保責任』：
按『物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。』；民法第354條定有明文，在本例中也就是說房屋的賣方對於買方必須要負起一個擔保責任，也就是擔保他賣給買方的房子是沒有瑕疵的，而如此之瑕疵擔保規定，相信一般民眾亦多可認同如此之規範，畢竟一棟房屋動則上百上千萬，收取價金的賣方當然要擔保他賣給人家的東西是沒有瑕疵的。
但是，油漆剝落、臥室門不好開、水龍頭關不太緊…這些都算瑕疵嗎？也就是說，怎麼樣的情形是可以被認定為有『法律上的瑕疵』呢？

二、而所謂賣方應該要擔保的『瑕疵』，係指價值上的瑕疵與效能上的瑕疵二種：
1、除了外觀上、物理的瑕疵以外，類似凶宅此類仍會影響房屋成交價值之因素，也會被認定為賣方應擔保之瑕疵：
承前所述，賣方應該要擔保他賣給人家的東西沒有法律上的瑕疵，而一般而言，此處的瑕疵係指『會減損交易價值』的瑕疵；以及『減損使用功能、效用』的瑕疵二種。但是民法第354條同時也規定：『但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵』，所以前面所講到的一些雞毛蒜皮的小缺失，是不會被認定為賣方應該要擔保的瑕疵的。
所以，在房屋買賣實務中，舉凡海沙屋、輻射鋼筋屋、房屋傾斜、坪數短缺、漏水、壁癌甚至銷售時係標榜住宅，但是使用分區上卻是工業用途…等，都可以算作是前述所謂法律上的瑕疵。
但是，如果是一棟建材、設備、裝修等毫無缺失，坪數、使用分區等客觀因素也都沒有問題，但是就是有人曾經死在裡面的房子，這樣可不可以算是凶宅？可不可以認定是有前面所講的『瑕疵』？
其實，前面所講的『法律上瑕疵』，最重要的並不是指物理上、外觀上的瑕疵，而是只要某項因素在交易上相當程度會影響這個房子的價值時，就會被認定是法律上的瑕疵，而衡諸我國的風俗民情與一般交易常態，如果房子是屬於一般所謂的『凶宅』時，則購買之人必定較少，即便有人願意購買，其價格亦將減損，故凶宅一事應該認為會影響房屋之交易上價值而可被認定為法律上瑕疵之一種。

2、所謂之凶宅，依目前主管機關及法院之見解，似乎限縮於屋內曾發生『自殺』或『他殺』
事件時，始為所謂之凶宅：
雖然說凶宅是屬於物之瑕疵之一種類型，但是畢竟『兇不兇』仍然沒有一定的客觀評價標準，所以依內政部對房仲業者公告之『不動產現況說明書』內容，以及我國目前法院的判決實務觀之，似乎係以該屋內曾發生有人『自殺』或『他殺』時，會被認定為凶宅，也就是所謂物之瑕疵的『瑕疵』。

三、如果真的買到屬於物之瑕疵之凶宅時，按民法第359條之規定，買方可以於告知賣方後，逕行解除買賣契約：
按『買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。』；民法第359條定有明文，但物之瑕疵若為兇宅，衡諸常情，一般民眾對於凶宅自然是避之唯恐不及，及早將此凶宅脫手才是買方最終的盼望，僅是減少價金並無法彌補這個兇宅瑕疵所造成的損害。因此，買方要求解除契約當無顯失公平的問題，若真的買到凶宅，買方依民法第359條於催告賣方後即可逕行解除契約。
但是，在此提醒讀者，萬一真的不幸買到這類房屋，在發現之後，一定要立即以存證信函通知賣方，並明確表示要解除契約，否則依法律之規定，買方於買賣後若發現瑕疵而未立即告知賣方時，是會被認定為買方已經接受了這個瑕疵，事後就不能再主張相關的責任了。

四、賣方於出售此類凶宅時，一定要誠實告知房仲業者及買方，否則除民事賠償外，更有可能觸犯刑法第339條之詐欺罪，可謂得不償失：
除了解除契約，賣方若未誠實告知，買方亦可依民法第92條因被詐欺而撤銷購買之意思表示，其次，除了民事方面賣方須為此負責外，若房屋確為兇宅，但賣方卻隱瞞此事，並向買方表明並非凶宅或於不動產現況說明書上勾選『非凶宅』時，可能還會吃上刑事官司。
前些日子即發生過這樣的新聞：買方買了房子，直到入住前，鄰居才告知曾有老榮民在這裡自殺，本來要開心入住的房子就成了凶宅，買方非但對屋主提起民事解除契約、損害賠償之訴訟，更罕見的提起了刑事詐欺的告訴，經過檢察官的調查後將賣方提起公訴，法官亦認定賣方的刻意隱瞞已構成刑法第339條詐欺罪，從此出售此類兇宅若未誠實告知，賣方除了賠錢，可能還會賠上自由與前科記錄，實在是得不償失。所以，出售此類房屋的時候，切記不可心存僥倖，一定要誠實告知仲介人員或者買方。（本文作者現為華亞協和法律事務所不動產部律師、並為東森房屋專屬法律顧問，諮詢專線：02-2388-1568）